Escritura pública: qué es, cuándo se necesita y cómo tramitarla

Cuando hablamos de trámites legales importantes, como comprar una casa o formar una empresa, aparece un documento que es fundamental: la escritura pública.

Este instrumento ofrece seguridad jurídica de la escritura tanto a personas como empresas al certificar la autenticidad de transacciones, contratos y otros actos de gran relevancia patrimonial.​

¿Qué es una escritura pública?

Se trata de un instrumento legal que se formaliza ante notario público, quien da fe de su contenido y garantiza que cumple con todas las formalidades exigidas por la ley.

El Código Orgánico de Tribunales la define como el instrumento público o auténtico otorgado por el notario competente de forma legal e incorporado en su protocolo o registro público.

A diferencia de un instrumento privado, este tipo de documento tiene valor probatorio absoluto sobre su fecha, las partes involucradas en la escritura y las declaraciones realizadas.

Una vez firmada y protocolizada, adquiere plena validez legal y puede inscribirse en los registros públicos correspondientes según la naturaleza del acto o contrato.​

Elementos básicos que debe contener una escritura pública

Una escritura pública debe cumplir ciertos requisitos formales para ser válida. Entre los elementos esenciales se incluyen:

• Identificación de los comparecientes, es decir, nombre, cédula de identidad y calidad en que actúan (por sí o en representación de terceros).
• Fecha y lugar del otorgamiento, indicando día, mes, año y la notaría donde se firma.
• Contenido del acto o contrato, expresado en términos claros, con el objeto, condiciones y obligaciones de las partes.
• Firmas de los otorgantes y del notario, junto con la anotación en el protocolo correspondiente.
• Número de repertorio o de inscripción, que permite ubicarla en el protocolo o registro público.

¿Cuándo es necesaria una escritura pública en Chile?

Una escritura pública sirve para resguardar legalmente obligaciones, derechos y acuerdos entre personas o entidades.

Algunos usos comunes incluyen:

• Compraventa de inmuebles: Es el caso más frecuente. Todo contrato de compraventa de bienes raíces debe formalizarse mediante escritura pública e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces para que la transferencia de dominio sea válida.
• Constitución y modificación de sociedades: Las sociedades anónimas, de responsabilidad limitada y otras formas societarias deben constituirse mediante escritura pública que posteriormente se inscribe en el Registro de Comercio. (Véase nuestro artículo: Cómo crear una SPA)
• Poderes notariales: Cuando una persona autoriza a otra para actuar en su nombre ante terceros o autoridades.
• Hipotecas y otros actos solemnes, como contratos de garantías o testamentos.

Requisitos para formalizar una escritura pública

Los requisitos para formalizar una escritura pública varían según el tipo de acto, pero existen elementos comunes a todos los casos.

Las partes involucradas deben presentarse con su cédula de identidad vigente ante el notario público. En caso de actuar en representación de terceros, se requieren poderes debidamente protocolizados.​

Dependiendo del acto, se necesita documentación adicional específica. Para compraventa de inmuebles se requiere el certificado de dominio vigente, certificado de hipotecas y gravámenes, rol de avalúo fiscal y, en algunos casos, certificados de números anteriores.

Para la constitución de sociedades se necesitan los estatutos sociales redactados, RUT de los socios y definición del capital inicial.

Todas las partes deben comparecer personalmente ante el notario, salvo casos excepcionales donde se actúe mediante representante legal o apoderado.

En ciertos actos también se requiere la presencia de testigos, particularmente cuando algún compareciente no puede firmar por impedimento físico.

Cómo hacer una escritura pública: paso a paso

El proceso para hacer una escritura pública comienza con la reunión de toda la documentación necesaria según el tipo de acto a formalizar. Es recomendable preparar todos los antecedentes con antelación para evitar retrasos.​

El segundo paso consiste en solicitar hora en la notaría de preferencia. Si bien no existe obligación de acudir a una notaría específica, dónde se hace una escritura pública es elección de las partes, considerando disponibilidad, ubicación y costos.​

Durante la comparecencia, el notario público verifica la identidad de los comparecientes, lee el contenido completo del documento y se asegura de que las partes comprendan los alcances del acto que están formalizando.

Una vez aclaradas todas las dudas, se procede a la firma de la escritura pública en presencia del notario, quien la autoriza con su firma y sello.​

Finalmente, según el tipo de escritura, puede ser necesario inscribirla en registros públicos.

Las escrituras de compraventa de inmuebles deben inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces, mientras que las de constitución de sociedades se registran en el Registro de Comercio.

Este registro de la escritura pública perfecciona el acto y lo hace oponible ante terceros.​

¿Cuánto cuesta una escritura pública en Chile?

Para actos sin apreciación pecuniaria, como mandatos o prohibiciones, existe un arancel fijo. Para escrituras con apreciación pecuniaria, el costo aumenta según tramos de valor.​

No existe un precio único para todos los casos. El costo de una escritura pública en Chile depende de varios factores:

• El tipo de acto o contrato que se formaliza.
• Los honorarios del notario.
• Los aranceles asociados a la inscripción en registros públicos.

Es recomendable solicitar presupuestos en distintas notarías y, de ser necesario, asesorarte con un abogado.

Además del arancel notarial, existen gastos adicionales, como la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces o el impuesto de timbres y estampillas. Las copias autorizadas de la escritura también tienen un costo adicional.​

Diferencias entre escritura pública y escritura privada

Las diferencias entre escritura pública y privada son sustanciales y determinan la validez y efectos legales de cada instrumento. Entender estas diferencias entre escritura pública y escritura privada es esencial antes de decidir cómo formalizar un acto jurídico.

Los documentos privados vs públicos también difieren en su ejecutoriedad. La escritura pública tiene mayor fuerza ejecutiva en procesos judiciales, mientras que un instrumento privado puede requerir validación adicional.

Las escrituras públicas y privadas coexisten en el sistema legal chileno, pero para actos de especial relevancia patrimonial la ley exige expresamente la forma pública.

Para profundizar sobre otros tipos de acuerdos comerciales, revisa nuestro artículo sobre contratos comerciales.

El rol del notario público y la protocolización notarial

El notario público es un ministro de fe pública encargado de autorizar y dar validez a los actos y contratos que ante él se otorgan.

Su función va más allá de la simple firma: verifica la identidad de los comparecientes, asegura que comprendan el acto que realizan y certifica que se cumplen todas las formalidades legales.​

La protocolización notarial es el proceso mediante el cual el notario público incluye un documento en su protocolo, asignándole un número único y garantizando su custodia permanente.

Este procedimiento proporciona seguridad jurídica al conservar los documentos originales bajo resguardo oficial.

Cuando un notario protocoliza una escritura pública, está incorporándola al registro público notarial donde quedará archivada indefinidamente.

La certificación o protocolización notarial permite recuperar copias autorizadas en cualquier momento futuro, incluso décadas después de su otorgamiento.​

Los notarios también realizan otros servicios complementarios: legalización y certificación de firmas, emisión de copias autorizadas, diligencias y actas notariales.

Todas estas funciones contribuyen a mantener la fe pública y la certeza jurídica en las relaciones contractuales entre particulares y empresas.​

Cuidados y riesgos de no usar escritura pública cuando corresponde

No formalizar un acto que exige escritura pública puede traer perjuicios importantes:

• El acto puede carecer de valor legal frente a terceros.
• Se dificulta probar obligaciones o derechos en tribunales.
• Puede invalidar cláusulas clave en contratos complejos.

Por eso, cuando se trata de actos de alto impacto legal o económico, como la compraventa de inmuebles o la constitución de sociedades, es indispensable formalizarlo correctamente.

Si estás constituyendo una empresa y necesitas saber cómo formalizarte ante el SII, revisa nuestra guía sobre Cómo iniciar actividades paso a paso.

Errores comunes al tramitar una escritura pública

Uno de los errores más frecuentes es presentarse ante el notario con documentación incompleta o desactualizada.

Los certificados de dominio, hipotecas y gravámenes tienen vigencia limitada (generalmente 60 días), por lo que deben solicitarse con tiempo suficiente pero no con excesiva antelación.

Otro error común es no verificar adecuadamente la identidad y capacidad legal de todas las partes involucradas.

Si un compareciente actúa en representación de una empresa o tercero, debe acreditar su poder vigente y suficiente para el acto específico. La falta de estas verificaciones puede invalidar completamente la escritura.

Omitir cláusulas importantes o redactarlas de forma ambigua genera conflictos posteriores.

Es fundamental que las normas para una escritura pública se respeten en aspectos como la descripción precisa del bien, precio, forma de pago, plazos y condiciones especiales acordadas.

No inscribir la escritura en los registros públicos correspondientes cuando es obligatorio representa otro error grave.

Sin inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, por ejemplo, la compraventa no transfiere el dominio.

Sin inscripción en el Registro de Comercio, una sociedad no adquiere personalidad jurídica.

Finalmente, muchos usuarios pierden copias de sus escrituras y desconocen que pueden solicitar duplicados autorizados en la notaría donde se otorgó el documento original.

Las ventajas de la escritura pública incluyen precisamente esta posibilidad de recuperar el contenido completo del acto incluso años después.

Preguntas frecuentes sobre escrituras públicas

¿Cuánto tiempo demora una escritura pública?

El tiempo varía según la complejidad del acto y la disponibilidad de la notaría. Escrituras simples pueden realizarse el mismo día si toda la documentación está completa, mientras que trámites más complejos como constitución de sociedades pueden requerir varios días de preparación.

¿Puedo hacer una escritura pública en cualquier notaría?

Sí, no existe restricción territorial para elegir notaría. Las partes pueden acudir a cualquier notario público del país, aunque por conveniencia suelen preferir notarías cercanas a su domicilio o al lugar donde se ubica el bien objeto del acto.

¿Qué pasa si pierdo mi escritura pública original?

Las escrituras públicas quedan protocolizadas en la notaría donde se otorgaron. En cualquier momento puedes solicitar copias autorizadas que tienen la misma validez que el documento original. Este es uno de los beneficios clave de la protocolización notarial.

¿Es obligatorio inscribir todas las escrituras públicas?

No todas requieren inscripción, pero muchas sí. Las escrituras de compraventa de bienes raíces deben inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces para transferir el dominio. Las de constitución de sociedades se inscriben en el Registro de Comercio para otorgar personalidad jurídica.

¿Puede un representante firmar por mí?

Sí, mediante poder notarial suficiente. El apoderado debe presentar el poder vigente y actuar dentro de las facultades otorgadas. Para ciertos actos como testamentos, la comparecencia personal del testador es obligatoria.

¿Las escrituras públicas tienen fecha de vencimiento?

No tienen vencimiento, pero los efectos del acto que documentan pueden estar sujetos a plazos. Por ejemplo, un poder puede otorgarse por tiempo determinado, o un contrato puede tener plazo de vigencia, pero la escritura como documento permanece válida indefinidamente.

¿Qué diferencia hay con una minuta?

La diferencia con la minuta radica en que la minuta es un borrador o proyecto previo del acto, redactado generalmente por un abogado. La escritura pública es el documento definitivo, formal y protocolizado ante notario que surge a partir de esa minuta.

¿Cuál es la fuerza legal de una escritura pública para empresas?

La escritura pública para empresas tiene plena validez jurídica y constituye el instrumento por excelencia para formalizar actos societarios, modificaciones de estatutos, aumentos de capital y otros actos corporativos que requieren certeza absoluta y oponibilidad ante terceros y autoridades.

La importancia de la formalidad legal

La escritura pública en Chile representa el mecanismo más robusto para garantizar seguridad jurídica en actos y contratos de relevancia patrimonial.

Su valor probatorio, la intervención del notario público y su protocolización la convierten en un instrumento insustituible para personas y empresas que buscan certeza legal en sus operaciones.

Para las organizaciones que manejan múltiples documentos legales, sociedades y contratos, mantener un control ordenado de toda esta documentación crítica es fundamental.

La formalidad legal no es un trámite burocrático innecesario, sino una protección esencial para tus derechos patrimoniales y los de tu empresa.

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